Giá Xây Nhà Phần Thô 2026: Bảng Giá & Cách Tính Chi Phí Đúng

Cẩm nang

1. Xây nhà phần thô là gì? Gồm những hạng mục nào?

Khái niệm xây nhà phần thô là gì chính là thắc mắc chung của nhiều gia chủ khi lần đầu bắt tay vào xây dựng tổ ấm. Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, đây là công đoạn định hình bộ khung chịu lực chính cho toàn bộ ngôi nhà, bao gồm móng, cột, dầm, sàn bê tông và tường gạch.

Để phân biệt rõ ràng giá xây nhà phần thô và quyền lợi của gia chủ khi ký kết hợp đồng, dưới đây là bảng so sánh cụ thể giữa hạng mục xây thô và phần nhân công hoàn thiện:

Nội dung hạng mục	Phần thô (Vật tư + Nhân công)	Nhân công hoàn thiện (Thầu làm, chủ nhà mua vật tư)
Vật liệu xây dựng	Cát, đá, xi măng, gạch, sắt thép, ống nước, dây điện	Thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát, sơn nước, đèn chiếu sáng
Hạng mục thi công	Đào móng, đổ bê tông cột dầm sàn, xây tường, trát vữa	Lắp bồn cầu, lát nền, sơn tường, lắp thiết bị điện

Hiểu rõ vật tư xây thô gồm những gì giúp chủ đầu tư dễ dàng giám sát công trình và kiểm soát chất lượng nguyên vật liệu đầu vào. Thực hiện đúng cam kết về vật tư sẽ hạn chế tối đa rủi ro kết cấu về sau. Nếu cần đánh giá kỹ hơn về kết cấu công trình cũ trước khi nâng tầng, hãy gọi kỹ sư 5Sao để được tư vấn phương án phù hợp.

Xây nhà phần thô là gì? Gồm những hạng mục nào?

2. Bảng báo giá xây nhà phần thô 2026

Thị trường xây dựng chứng kiến sự ổn định về mặt chi phí nhờ quy trình quản lý vật tư chặt chẽ. Việc tham khảo đơn giá xây dựng phần thô 2026 giúp chủ đầu tư chủ động chuẩn bị ngân sách và hạn chế tối đa tình trạng thiếu hụt tài chính trong quá trình triển khai thực tế.

Dưới đây là bảng tổng hợp đơn giá chi tiết áp dụng cho từng loại hình công trình cụ thể, bao gồm cả vật tư thô và nhân công hoàn thiện:

Loại hình công trình	Giá xây nhà phần thô
Nhà cấp 4, nhà vườn	3.200.000 - 3.500.000 VNĐ/m²
Nhà phố hiện đại (từ 2 đến 5 tầng)	3.500.000 - 3.800.000 VNĐ/m²
Nhà phố cổ điển, tân cổ điển	3.700.000 - 4.100.000 VNĐ/m²
Biệt thự hiện đại, mái Thái	3.900.000 - 4.300.000 VNĐ/m²

Lưu ý: Bảng giá trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy theo khu vực thi công, thời điểm triển khai, diện tích, hiện trạng công trình, vật liệu sử dụng, mức độ phức tạp của hạng mục và các yêu cầu riêng của khách hàng.

Để nhận báo giá xây nhà phần thô chính xác, 5Sao sẽ tiến hành khảo sát, đo đạc và tư vấn chi tiết sau khi khách hàng đặt lịch trên website hoặc ứng dụng 5Sao.

Mỗi công trình cụ thể sẽ có những đặc thù riêng biệt về địa hình và yêu cầu kỹ thuật thi công. Chủ đầu tư có thể tham khảo bảng trên để tự ước lượng chi phí ban đầu cho ngôi nhà của mình. Để có dự toán bóc tách chi tiết nhất cho công trình của mình, hãy liên hệ 5Sao để khảo sát hiện trạng miễn phí.

3. Bảng chủng loại vật tư thô tiêu chuẩn sử dụng tại 5Sao

Việc minh bạch hóa nguồn gốc vật liệu xây dựng là yếu tố then chốt tạo nên niềm tin và sự bền vững cho mọi công trình. Sử dụng nguồn vật tư phần thô tiêu chuẩn từ các thương hiệu uy tín giúp đảm bảo tính chịu lực tối ưu cho hệ thống móng sàn dầm.

Dưới đây là danh sách chi tiết các chủng loại vật liệu xây dựng thô chất lượng cao được áp dụng đồng bộ trong thi công:

Thép xây dựng phần thô: Sử dụng thép Hòa Phát hoặc thép Việt Nhật tiêu chuẩn, đảm bảo độ đàn hồi và chịu lực kéo tốt cho toàn bộ hệ khung dầm cột chịu tải lớn.
Xi măng xây thô loại nào tốt: Sử dụng xi măng Insee (Sao Mai) cho công tác đổ bê tông móng dầm sàn và xi măng Hà Tiên chuyên dụng cho xây tô tường bao che.
Cát và đá sạch: Sử dụng cát hạt lớn chuyên dùng cho bê tông dầm sàn và cát mịn sàng lọc kỹ cho công tác xây tô; đá xanh Đồng Nai 1x2 có độ cứng chịu nén vượt trội.
Gạch và hệ thống kỹ thuật: Gạch tuynel từ các nhà máy Bình Dương hoặc Đồng Nai; hệ thống ống nước Bình Minh và Vesbo chịu nhiệt; dây điện Cadivi bọc cách điện cao cấp kết hợp ống luồn dây Sino âm tường chống cháy.

Việc chuẩn bị vật tư chất lượng ngay từ đầu sẽ giúp ngôi nhà bền bỉ cùng thời gian. Chủ nhà hoàn toàn có thể yên tâm về chất lượng công trình khi mọi vật liệu bàn giao đều được kiểm định chặt chẽ. Đặt lịch thi công cùng 5Sao ngay hôm nay để nhận được cam kết vật tư chính hãng.

Bảng chủng loại vật tư thô tiêu chuẩn sử dụng tại 5Sao

4. Cách tính diện tích và chi phí xây thô

Để tự dự toán giá xây nhà phần thô, chủ nhà cần nắm rõ phương pháp quy đổi diện tích thi công thực tế theo hệ số phần trăm m2. Công thức tổng quát áp dụng là tổng chi phí bằng tổng diện tích quy đổi nhân với đơn giá thi công m2.

Dưới đây là hệ số cách tính diện tích xây thô quy chuẩn được áp dụng rộng rãi trên thị trường hiện nay:

Phần móng: Móng băng tính bằng 50% diện tích sàn; móng cọc hoặc móng đơn tính bằng 30% đến 40% diện tích sàn xây dựng thực tế.
Diện tích sàn sử dụng: Phần diện tích tầng trệt, các lầu và khu vực tum có mái che tính bằng 100% diện tích sàn sử dụng thực tế.
Diện tích sân thượng và ban công không mái che: Áp dụng hệ số tính diện tích từ 50% đến 70% tùy theo mức độ hoàn thiện lan can và sàn.
Phần mái che phía trên: Mái tôn tính hệ số 30%; mái bê tông cốt thép tính hệ số 50%; mái ngói hệ kèo sắt tính hệ số 70% diện tích sàn nghiêng.

Nắm vững các hệ số quy đổi này giúp chủ nhà dễ dàng hình dung và tự tính toán sơ bộ ngân sách mà không phụ thuộc hoàn toàn vào nhà thầu. Đây là bước chuẩn bị tài chính thông minh trước khi tiến hành ký kết bất kỳ biên bản thi công nào.

Ví dụ thực tế tính chi phí xây thô nhà phố:

Ví dụ tính giá xây nhà phần thô dưới đây sẽ giúp chủ nhà dễ dàng hình dung quy trình áp dụng công thức vào thực tế một cách trực quan. Chúng ta sẽ tính toán cho một công trình cụ thể có kích thước mặt tiền 5m và chiều dài 15m.

Để tính chi phí xây dựng thô nhà 75m2 quy mô 3 tầng sử dụng móng cọc và mái bê tông cốt thép, trình tự bóc tách diện tích như sau:

Phần móng cọc: 75m² x 50% = 37.5m² diện tích quy đổi.
Diện tích sàn lầu trệt: 75m² x 100% = 75m² diện tích quy đổi.
Diện tích sàn lầu 1: 75m² x 100% = 75m² diện tích quy đổi.
Diện tích sàn lầu 2: 75m² x 100% = 75m² diện tích quy đổi.
Phần mái bê tông cốt thép: 75m² x 50% = 37.5m² diện tích quy đổi.

Tổng diện tích xây dựng quy đổi của công trình là 300m². Với mức giá xây thô nhà 3 tầng giả định là 3.600.000 VNĐ/m², tổng chi phí xây dựng phần thô dự kiến được tính bằng công thức: 300m² x 3.600.000 VNĐ/m² = 1.080.000.000 VNĐ.

Phép tính mẫu trực quan này giúp gia chủ hình dung rõ ràng về tổng mức đầu tư xây dựng phần khung thô cho ngôi nhà của mình. Để có bảng bóc tách chi tiết hơn phù hợp với thực tế khu đất, hãy liên hệ 5Sao để kiểm tra nhanh tình trạng công trình và nhận tư vấn chi tiết.

5. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây dựng phần thô

Trên thực tế, giá xây nhà phần thô không cố định mà chịu tác động từ nhiều khía cạnh kỹ thuật và khách quan bên ngoài. Hiểu rõ các biến số này giúp chủ nhà có góc nhìn khách quan khi đánh giá hồ sơ báo giá từ các nhà thầu xây dựng.

Dưới đây là những yếu tố ảnh hưởng giá xây thô cốt lõi mà chủ nhà cần lưu ý trước khi khởi công công trình:

Vị trí địa lý và giao thông: Việc xây nhà trong hẻm nhỏ chi phí thế nào phụ thuộc lớn vào việc xe tải chở vật tư có vào được hay không; nếu hẻm quá sâu phải tăng chi phí nhân công bốc xếp thủ công dạt giá lên cao.
Địa chất nền đất: Đất yếu tại khu vực ao hồ cũ đòi hỏi phải gia cố móng cọc phức tạp, tốn kém chi phí hơn so với nền đất sét tự nhiên cứng cáp.
Phong cách kiến trúc: Công trình tân cổ điển với hệ phào chỉ đắp vẽ tay phức tạp sẽ tốn nhiều nhân công xây tô hơn so với nhà phố hiện đại tối giản.
Thời điểm thi công: Sự biến động giá cát đá xây dựng và sắt thép theo mùa cao điểm xây dựng có thể làm thay đổi nhẹ chi phí vật tư đầu vào của công trình.

Việc nhận diện sớm các yếu tố ảnh hưởng này giúp chủ nhà chuẩn bị tốt hơn về mặt tài chính dự phòng. Đồng thời, gia chủ cũng có thể thảo luận trực tiếp với kiến trúc sư để lựa chọn phương án thiết kế tối ưu nhất cho ngân sách của mình.

Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây dựng phần thô

6. Quy trình thi công phần thô chuẩn kỹ thuật tại 5Sao

Để đảm bảo chất lượng công trình đạt độ bền tối đa, quá trình thi công cần tuân thủ nghiêm ngặt tiến trình kỹ thuật tiêu chuẩn. Quy trình triển khai chuyên nghiệp không chỉ rút ngắn thời gian mà còn giảm thiểu sai sót kết cấu dầm sàn cột.

Dưới đây là trình tự triển khai các giai đoạn cụ thể trong quy trình thi công phần thô được áp dụng bài bản:

Bước 1: Chuẩn bị mặt bằng và định vị tim mốc. Tiến hành dọn dẹp mặt bằng thi công, lắp đặt hệ thống hàng rào bảo vệ xung quanh và định vị chính xác ranh giới đất theo giấy phép xây dựng.
Bước 2: Thi công móng, bể phốt và hệ hố ga ngầm. Đào đất móng, thực hiện gia cố móng cọc, đổ bê tông lót, lắp dựng cốt thép móng và tiến hành đổ bê tông móng kiên cố.
Bước 3: Lắp cốp pha cốt thép dầm sàn cột. Tiến hành thi công cốt thép cột, lắp dựng cốp pha cột và dầm sàn các tầng, áp dụng kỹ thuật đổ bê tông sàn đúng quy chuẩn để tránh hiện tượng bọng rỗng hay nứt sàn bề mặt.
Bước 4: Xây tường bao che và tô trát hoàn thiện thô. Thực hiện xây tường bao dày 20cm cách âm cách nhiệt tốt và tường ngăn phòng dày 10cm, tiến hành tô trát vữa thẳng đều bằng máy laser.
Bước 5: Đi hệ thống điện nước âm tường. Thực hiện đục tường lắp đặt ống luồn dây điện Sino, ống nước Bình Minh âm tường dầm sàn, lắp đế âm và tủ điện trung tâm.

Việc áp dụng các bước chuẩn hóa giúp đẩy nhanh các bước xây thô nhà phố mà vẫn cam kết tuyệt đối về chất lượng bê tông cốt thép. Để yên tâm hoàn toàn về chất lượng kỹ thuật của ngôi nhà tương lai, hãy liên hệ 5Sao để được tư vấn phương án cũng như giá xây nhà phần thô phù hợp.

7. Kinh nghiệm giúp chủ nhà tránh phát sinh khi xây thô

Xây nhà là việc trọng đại nên việc trang bị kinh nghiệm xây nhà phần thô sẽ giúp chủ nhà tránh được những tổn thất tài chính không đáng có. Rất nhiều gia chủ đã phải gánh thêm hàng trăm triệu đồng chi phí phát sinh chỉ vì thiếu kinh nghiệm trong khâu đàm phán hợp đồng.

Dưới đây là những lưu ý cốt lõi giúp tối ưu hóa ngân sách và quản lý tốt chất lượng công trình:

Bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh: Phải chuẩn bị bản vẽ kỹ thuật chi tiết trước khi ký hợp đồng thi công phần thô nhằm tránh việc phải đập phá, sửa đổi cấu trúc dầm cột trong quá trình thi công.
Chốt danh mục vật liệu đi kèm phụ lục: Ghi rõ nhãn hiệu, quy cách vật tư thô trong phụ lục hợp đồng kèm điều khoản phạt nặng nếu thầu sử dụng vật tư kém chất lượng.
Phân định rõ ràng phạm vi công việc: Thỏa thuận chi tiết những hạng mục thuộc gói thô và gói hoàn thiện để tránh việc thầu đòi thêm tiền nhân công lắp đặt thiết bị hoàn thiện về sau.
Thanh toán theo mốc nghiệm thu: Áp dụng phương thức thanh toán chia nhỏ gắn liền với tiến độ thực tế, chỉ giải ngân đợt tiếp theo khi giai đoạn trước đã được ký biên bản nghiệm thu đạt chuẩn.

Chủ động kiểm soát chặt chẽ các điều khoản hợp đồng là giải pháp hữu hiệu nhất cho cách tránh phát sinh chi phí xây dựng. Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi tài chính của gia chủ mà còn duy trì mối quan hệ hợp tác tốt đẹp với nhà thầu trong suốt quá trình xây dựng.

8. Các câu hỏi thường gặp về giá xây nhà phần thô (FAQ)

Dưới đây là giải đáp chi tiết cho những thắc mắc phổ biến nhất của các gia chủ xung quanh chủ đề dự toán chi phí và kỹ thuật xây dựng phần thô:

Q1: Thời gian thi công phần thô nhà phố thường mất bao lâu?

Thông thường, thời gian thi công phần thô cho một công trình nhà phố quy mô từ 2 đến 4 lầu sẽ dao động từ 2.5 đến 3.5 tháng. Tiến độ thi công thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn tùy thuộc vào điều kiện thời tiết, quy mô sàn xây dựng cũng như năng lực cung ứng nhân lực từ phía nhà thầu.

Q2: Chủ nhà cần chuẩn bị những gì khi bàn giao thầu phần thô?

Gia chủ cần hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý gồm giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan thẩm quyền và hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật chi tiết. Đồng thời, chủ nhà cần liên hệ cấp điện nước tạm phục vụ công trình, bàn giao mặt bằng sạch không vướng tranh chấp cho đơn vị thi công.

Q3: Chi phí xây thô chiếm bao nhiêu % tổng giá trị căn nhà?

Trong một dự án xây dựng trọn gói hoàn chỉnh, phần chi phí xây thô chiếm bao nhiêu phần trăm là câu hỏi được rất nhiều gia chủ đặc biệt quan tâm. Thông thường, chi phí xây thô và nhân công hoàn thiện sẽ chiếm khoảng 60% đến 70% tổng ngân sách hoàn thiện chìa khóa trao tay của ngôi nhà.

9. Nhận báo giá dự toán xây thô chi tiết miễn phí từ 5Sao

Việc tính toán dự toán chi phí chi tiết từng hạng mục xây dựng giờ đây đã trở nên đơn giản và minh bạch hơn bao giờ hết nhờ nền tảng công nghệ 5Sao. Chủ nhà không còn phải lo lắng về những khoản phát sinh mập mờ hay quy trình báo giá kéo dài ngày qua các kênh truyền thống.

Tại 5Sao, chúng tôi cam kết mang lại giá trị thực chất và trải nghiệm dịch vụ xây dựng minh bạch nhất cho khách hàng:

Khảo sát tận nơi miễn phí, tư vấn các giải pháp gia cố móng dầm phù hợp với địa chất thực tế của khu đất.
Hệ thống tự động hiển thị đơn giá công khai ngay trong quá trình đặt lịch trên website hoặc ứng dụng di động.
Bảng dự toán bóc tách chi tiết từng khối lượng cát, đá, xi măng, sắt thép rõ ràng thương hiệu, cam kết không phát sinh chi phí sau khi ký kết hợp đồng.

Để bắt đầu hành trình xây dựng ngôi nhà mơ ước một cách thảnh thơi và an tâm nhất, hãy nhanh tay truy cập website hoặc tải ứng dụng 5Sao để trải nghiệm tiện ích đặt lịch xây dựng trực tuyến hiện đại. Đặt lịch thi công cùng 5Sao ngay hôm nay để nhận được sự phục vụ tận tâm từ đội ngũ kỹ sư hàng đầu.

Nhận báo giá dự toán xây thô chi tiết miễn phí từ 5Sao

Để lập kế hoạch ngân sách và chuẩn bị tài chính tốt nhất cho công trình tương lai, việc nắm rõ giá xây nhà phần thô cùng công thức quy đổi diện tích m2 là vô cùng cần thiết. Một khung nhà chắc chắn được xây dựng từ nguồn vật liệu chuẩn mực sẽ bảo vệ không gian sống của gia đình bạn suốt nhiều thế hệ. Hy vọng bài viết này từ 5Sao đã giúp bạn có được những kinh nghiệm hữu ích để tự tin bước vào quá trình xây dựng tổ ấm của riêng mình.