Xây Nhà 3 Tầng Hết Bao Nhiêu Tiền 1m2?: Cách Tính & Bảng Giá 5Sao

Cẩm nang

1. Tổng quan chi phí xây nhà 3 tầng là bao nhiêu?

Xây dựng nhà phố 3 tầng là giải pháp kiến trúc phổ biến tại các đô thị nhờ khả năng tối ưu hóa diện tích sử dụng trên nền đất hẹp. Việc xác định chi phí xây nhà 3 tầng ngay từ đầu giúp chủ đầu tư chủ động dòng tiền và lựa chọn phương án thi công phù hợp với năng lực tài chính.

Tổng ngân sách để hoàn thiện một ngôi nhà 3 tầng thường dao động từ 1.200.000.000 VNĐ cho diện tích nhỏ đến 2.800.000.000 VNĐ đối với diện tích lớn hơn kết hợp hệ mái phức tạp. Xây nhà 3 tầng khoảng bao nhiêu tiền còn phụ thuộc vào tỷ lệ phân bổ ngân sách xây nhà 3 tầng theo từng nhóm công việc chuyên biệt.

Hạng mục ngân sách xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền	Tỷ lệ phân bổ (%)	Ghi chú hạng mục
Phần thô & Nhân công hoàn thiện	50% - 55%	Khung bê tông cốt thép, gạch xây, trát vữa, hệ thống điện nước âm tường
Phần vật tư hoàn thiện	30% - 35%	Gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa, lan can
Trang thiết bị & Nội thất	10% - 15%	Bàn ghế, giường tủ, hệ thống đèn trang trí, thiết bị gia dụng

2. Báo giá xây nhà 3 tầng mới nhất 2026 tại 5Sao

Để giúp gia chủ dễ dàng lựa chọn hình thức thi công tối ưu, 5Sao minh bạch hóa đơn giá xây nhà 3 tầng 1m2 dựa trên đơn vị mét vuông sàn. Việc nắm rõ khoảng giá xây nhà 3 tầng trọn gói và giá xây phần thô nhà 3 tầng giúp bạn so sánh chính xác giữa các phương án triển khai dựa trên báo giá 5Sao.

Dưới đây là bảng tổng hợp đơn giá chi tiết các hạng mục xây dựng được áp dụng tại 5Sao:

Hạng mục dịch vụ	Đơn giá thi công (VNĐ/m²)
Xây thô & Nhân công hoàn thiện	3.300.000 - 4.200.000 VNĐ/m²
Xây nhà trọn gói - Gói Tiết kiệm	5.200.000 - 5.800.000 VNĐ/m²
Xây nhà trọn gói - Gói Khá (Phổ biến)	6.000.000 - 6.800.000 VNĐ/m²
Xây nhà trọn gói - Gói Cao cấp	7.000.000 - 8.500.000 VNĐ/m²

Lưu ý: Bảng giá trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy theo khu vực thi công, thời điểm triển khai, diện tích, hiện trạng công trình, vật liệu sử dụng, mức độ phức tạp của hạng mục và các yêu cầu riêng của khách hàng.

Để nhận báo giá chính xác, 5Sao sẽ tiến hành khảo sát, đo đạc và tư vấn chi tiết sau khi khách hàng đặt lịch trên website hoặc ứng dụng 5Sao.

🎁

Đặt dịch vụ trên "App 5Sao" - Nhận ngay các ưu đãi hấp dẫn

Có sẵn trên:

Google Play

App Store

2.1. Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

Thi công phần thô đóng vai trò là phần xương sống chịu lực cho toàn bộ kết cấu công trình. Việc chọn lựa vật tư xây thô đạt chuẩn kỹ thuật ở giai đoạn này quyết định đến 80% độ bền vững và tuổi thọ lâu dài của ngôi nhà. Giá xây thô nhà 3 tầng hiện nay phản ánh đúng mức đầu tư cho hệ khung xương vững chắc.

Chất lượng chi phí phần thô nhà 3 tầng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Các loại vật tư bắt buộc sử dụng trong quá trình thi công phần thô bao gồm:

Thép xây dựng chuyên dụng chất lượng cao như Việt Nhật hoặc Pomina.
Xi măng chịu lực tiêu chuẩn cao từ thương hiệu Hà Tiên hoặc Holcim.
Cát vàng hạt lớn dành riêng cho bê tông và cát mịn tiêu chuẩn cho công tác trát tường.
Gạch tuynel nhà máy nung đủ nhiệt, chống thấm nước tốt.
Hóa chất chống thấm chuyên dụng Sika cho khu vực sàn vệ sinh, mái và móng.

Giai đoạn xây thô đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ từ đội ngũ kỹ sư chuyên môn. Gia chủ tuyệt đối không nên cắt giảm chi phí vật tư phần thô để tránh nguy cơ sụt lún hay nứt tường sau này.

2.2. Đơn giá xây nhà 3 tầng trọn gói theo gói vật tư hoàn thiện

Dịch vụ xây nhà chìa khóa trao tay giúp gia chủ quản lý chi phí xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền minh bạch và tiết kiệm thời gian quản lý vật tư. Bảng phân loại gói vật tư hoàn thiện nhà phố giúp bạn dễ dàng chọn lựa theo đúng mức giá xây nhà 3 tầng trọn gói đề ra.

Chi tiết về chất lượng vật liệu hoàn thiện được phân chia rõ ràng theo từng phân khúc đáp ứng đa dạng nhu cầu:

Gói Tiết kiệm: Sử dụng gạch men phổ thông, sơn nước phủ tiêu chuẩn, thiết bị vệ sinh Inax dòng cơ bản, cửa nhôm kính nội địa.
Gói Khá: Sử dụng gạch bóng kính 60x60 cm hoặc 80x80 cm, sơn Dulux chống mốc, thiết bị vệ sinh Toto, hệ thống cửa nhôm Xingfa nhập khẩu chính hãng.
Gói Cao cấp: Sử dụng gạch đá tự nhiên, sơn Kova cao cấp chống bám bụi, thiết bị vệ sinh thông minh, cửa gỗ tự nhiên kết hợp kính cường lực cách âm.

Lựa chọn gói vật tư hoàn thiện đồng bộ giúp công trình đạt tính thẩm mỹ cao nhất. Đặt lịch thi công cùng 5Sao ngay hôm nay để nhận báo giá chi tiết và ưu đãi miễn phí hồ sơ thiết kế.

3. Công thức tính diện tích xây dựng nhà 3 tầng chuẩn xác

Để tính toán chính xác tổng ngân sách thi công, gia chủ cần hiểu rõ phương pháp quy đổi diện tích từ sàn thực tế sang diện tích xây dựng có tính hệ số. Tổng chi phí được xác định theo công thức cơ bản:

Tổng chi phí = Tổng diện tích quy đổi * Đơn giá thi công trên 1m2

Hệ số quy đổi diện tích công trình được áp dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng như sau:

Móng cọc ép bê tông: Tính 30% - 40% diện tích trệt.
Móng băng gia cố: Tính 50% - 60% diện tích trệt.
Diện tích sàn các tầng (Tầng trệt, Lầu 1, Lầu 2): Tính 100% diện tích mỗi sàn (100%×3).
Khu vực Tum che thang hoặc Mái bằng BTCT: Tính 50% diện tích.
Mái Thái hoặc Mái Nhật lợp ngói: Tính 70% - 100% diện tích nghiêng.
Ban công và sân thượng không che phủ: Tính 50% - 70% diện tích.

Hiểu rõ quy tắc tính hệ số xây dựng sẽ giúp bạn chủ động kiểm tra bản dự toán xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền do nhà thầu lập.

4. Dự toán chi phí xây nhà 3 tầng theo diện tích thực tế

Mỗi quy mô diện tích đất sẽ có bảng tính chi phí xây nhà và diện tích quy đổi khác nhau. Dưới đây là các ví dụ cụ thể hỗ trợ việc tính tiền xây nhà 3 tầng cho từng mảnh đất gia đình.

4.1. Chi phí xây nhà 3 tầng 50m2 hết bao nhiêu tiền?

Ngôi nhà 3 tầng trên diện tích đất 50m² phù hợp với các gia đình nhỏ tại các khu vực đô thị có mật độ dân cư cao. Việc xác định xây nhà 3 tầng 50m2 hết bao nhiêu tiền phụ thuộc vào chi phí xây nhà 3 tầng 50m2 quy đổi thực tế để tìm ra giá xây nhà 50m2 3 tầng chính xác.

Diện tích móng cọc (35%): 17.5m²
Diện tích 3 tầng sàn (100% x 3): 150m²
Diện tích mái bằng BTCT (50%): 25m²
Tổng diện tích tính tiền quy đổi: 192.5m²

Dựa trên tổng diện tích quy đổi 192.5m², dự toán ngân sách thi công cụ thể như sau:

Hạng mục thi công	Mức chi phí thực tế (VNĐ)
Chi phí phần thô (Đơn giá 3.500.000 VNĐ/m²)	673.750.000 VNĐ
Chi phí trọn gói (Đơn giá 6.200.000 VNĐ/m²)	1.193.500.000 VNĐ

Mức ngân sách này đáp ứng đầy đủ công năng sử dụng cho gia đình từ 3 đến 4 thành viên.

4.2. Chi phí xây nhà 3 tầng 60m2 hết bao nhiêu tiền?

Mẫu nhà 3 tầng diện tích 60m² cho phép bố trí công năng thoải mái hơn với phòng khách rộng và từ 3 đến 4 phòng ngủ. Tính toán chi phí xây nhà 3 tầng 60m2 giúp gia chủ nắm được xây nhà 3 tầng 60m2 giá bao nhiêu để chuẩn bị dự toán nhà 3 tầng 60m2 chu đáo.

Diện tích móng cọc (35%): 21m²
Diện tích 3 tầng sàn (100% x 3): 180m²
Diện tích mái bằng BTCT (50%): 30m²
Tổng diện tích tính tiền quy đổi: 231m²

Dựa trên tổng diện tích quy đổi 231m², dự toán ngân sách thi công cụ thể như sau:

Hạng mục thi công	Mức chi phí thực tế (VNĐ)
Chi phí thi công phần thô (Đơn giá 3.500.000 VNĐ/m²)	808.500.000 VNĐ
Chi phí trọn gói (Đơn giá 6.200.000 VNĐ/m²)	1.432.200.000 VNĐ

Ngân sách trên giúp chủ đầu tư sở hữu không gian sống hiện đại với đầy đủ tiện nghi sinh hoạt.

4.3. Chi phí xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền?

Với diện tích sàn 80m², công trình có thể dễ dàng tích hợp thêm khoảng sân vườn nhỏ, gara ô tô hoặc phòng sinh hoạt chung rộng rãi. Bài toán xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền giải đáp trực tiếp thắc mắc xây nhà 3 tầng 80m2 hết bao nhiêu tiền cũng như giá xây nhà 80m2 3 tầng trên mặt bằng thực tế.

Diện tích móng cọc (35%): 28m²
Diện tích 3 tầng sàn (100% x 3): 240m²
Diện tích mái bằng BTCT (50%): 40m²
Tổng diện tích tính tiền quy đổi: 308m²

Dựa trên tổng diện tích quy đổi 308m², dự toán ngân sách thi công cụ thể như sau:

Hạng mục thi công	Mức chi phí thực tế (VNĐ)
Chi phí xây dựng phần thô (Đơn giá 3.600.000 VNĐ/m²)	1.108.800.000 VNĐ
Chi phí trọn gói (Đơn giá 6.300.000 VNĐ/m²)	1.940.400.000 VNĐ

Dự toán ngân sách tiệm cận mức 1.94 tỷ VNĐ giúp gia chủ thoải mái lựa chọn vật tư hoàn thiện phân khúc khá hoặc cao cấp.

4.4. Chi phí xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Diện tích 100m² là quy mô lý tưởng cho các căn biệt thự phố 3 tầng sang trọng đòi hỏi tiêu chuẩn thẩm mỹ cao. Dự toán chi phí xây nhà 3 tầng 100m2 cho biết xây nhà 3 tầng 100m2 hết bao nhiêu tiền hay nhà 3 tầng 100m2 giá bao nhiêu khi chọn hệ mái ngói.

Diện tích móng băng (50%): 50m²
Diện tích 3 tầng sàn (100% x 3): 300m²
Diện tích mái Thái lợp ngói (70%): 70m²
Tổng diện tích tính tiền quy đổi: 420m²

Dựa trên tổng diện tích quy đổi 420m², dự toán ngân sách thi công cụ thể như sau:

Hạng mục thi công	Mức chi phí thực tế (VNĐ)
Chi phí thi công phần thô (Đơn giá 3.700.000 VNĐ/m²)	1.554.000.000 VNĐ
Chi phí trọn gói (Đơn giá 6.500.000 VNĐ/m²)	2.730.000.000 VNĐ

Lựa chọn kết cấu mái Thái hay mái Nhật sẽ làm tăng diện tích quy đổi và kéo theo tổng chi phí cao hơn mái bằng từ 150.000.000 VNĐ đến 250.000.000 VNĐ.

Dự toán chi phí xây nhà 3 tầng theo diện tích thực tế

5. Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây nhà 3 tầng

Thực tế thi công cho thấy ngân sách xây dựng giữa các công trình có cùng diện tích vẫn có sự chênh lệch. Việc nắm rõ các yếu tố xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền ảnh hưởng chi phí xây nhà sẽ giúp gia chủ chủ động kiểm soát ngân sách xây nhà phố và tránh chi phí phát sinh khi xây nhà.

Các yếu tố tác động trực tiếp bao gồm:

Vị trí và địa hình thi công: Công trình nằm trong hẻm nhỏ hẹp làm tăng chi phí vận chuyển vật tư thủ công, tạo phát sinh thêm từ 3% - 5% tổng ngân sách.
Phong cách kiến trúc: Thiết kế hiện đại tối giản giúp tối ưu chi phí hơn so với phong cách Tân cổ điển hay Cổ điển (vốn đắt hơn từ 15% - 20% do chi phí đắp phù relief và hoa văn phức tạp).
Loại hình móng: Địa chất đất yếu đòi hỏi phải ép cọc bê tông sâu hoặc làm móng bè, làm tăng chi phí so với nền đất cứng chỉ cần móng băng.
Chất lượng vật liệu hoàn thiện: Việc nâng cấp các thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát hay hệ cửa từ dòng phổ thông lên cao cấp sẽ tác động đáng kể đến tổng dự toán.
Năng lực nhà thầu: Đơn vị thi công chuyên nghiệp có quy trình quản lý vật tư chặt chẽ sẽ giảm thiểu hao hụt và tránh phải sửa chữa lại.

6. Các chi phí phụ & bẫy chi phí phát sinh gia chủ cần tránh

Ngoài các khoản mục cố định trong hợp đồng xây dựng, gia chủ thường gặp rắc rối với chi phí phát sinh khi xây nhà 3 tầng do không chuẩn bị trước chi phí xin giấy phép xây dựng hay chi phí hoàn công nhà 3 tầng và cảnh giác với bẫy báo giá rẻ.

Checklist các khoản chi phí ngoài hợp đồng bao gồm:

Chi phí ép cọc bê tông: Dao động từ 30.000.000 - 60.000.000 VNĐ tùy thuộc vào độ sâu cọc và địa chất thực tế.
Chi phí gia cố chống nghiêng, chống lún: Dao động từ 15.000.000 - 30.000.000 VNĐ đối với nhà xây trong hẻm sát vách công trình cũ.
Chi phí pháp lý & Hoàn công: Dao động từ 5.000.000 - 15.000.000 VNĐ cho thủ tục xin phép xây dựng và lập hồ sơ hoàn công sở hữu nhà.
Chi phí lắp đặt thang máy gia đình: Dao động từ 200.000.000 - 350.000.000 VNĐ nếu công trình có thiết kế hố thang.

Tránh bẫy báo giá rẻ bằng cách kiểm tra kỹ bảng bóc tách khối lượng chi tiết. Lời khuyên từ chuyên gia 5Sao là bạn luôn trích lập khoản quỹ dự phòng phát sinh từ 5% đến 10% trên tổng ngân sách dự kiến. Gọi kỹ sư 5Sao để được tư vấn phương án phù hợp và kiểm tra hiện trạng mặt bằng miễn phí.

7. Quy trình xây nhà 3 tầng trọn gói chuẩn chất lượng tại 5Sao

Để đảm bảo công trình hoàn thành đúng tiến độ, đạt tiêu chuẩn chất lượng và không phát sinh chi phí, 5Sao áp dụng quy trình xây nhà 3 tầng trọn gói chuyên nghiệp được số hóa hoàn toàn trên nền tảng công nghệ với dịch vụ xây nhà trọn gói 5Sao. Rút ngắn thời gian quản lý nhờ kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng uy tín.

Trình tự các bước triển khai dịch vụ xây dựng trọn gói được thực hiện như sau:

Bước 1: Tiếp nhận nhu cầu và khảo sát hiện trạng thực tế. Khách hàng tạo đơn đặt lịch trực tiếp trên website hoặc ứng dụng 5Sao. Đội ngũ kỹ sư tiến hành khảo sát địa chất và đo đạc kích thước thực tế.
Bước 2: Tái hiện thiết kế 3D và lập bảng dự toán chi tiết. Dựng bản vẽ mặt bằng, phối cảnh 3D và bóc tách khối lượng vật tư chính xác từng ốc vít.
Bước 3: Ký hợp đồng thi công trọn gói. 5Sao cam kết hợp đồng chốt giá cố định, không phát sinh bất kỳ khoản phí ngoài dự toán đã thống nhất.
Bước 4: Thi công phần thô và kiểm định kết cấu. Tiến hành đào móng, đổ bê tông cột sàn và xây tường gạch. Mỗi giai đoạn đều có biên bản nghiệm thu kỹ thuật.
Bước 5: Thi công hoàn thiện và lắp đặt nội thất. Thực hiện tô trát, ốp lát gạch, sơn nước, lắp đặt hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh và nội thất.
Bước 6: Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành. Kiểm tra tổng thể công trình cùng chủ nhà, bàn giao nhà và kích hoạt chính sách bảo hành kết cấu lên đến 10 năm.

Thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp công trình đạt chất lượng tốt nhất mà còn giúp gia chủ hoàn toàn yên tâm về mặt tiến độ. Liên hệ 5Sao để kiểm tra nhanh tình trạng công trình và nhận tư vấn giải pháp thi công tối ưu.

Quy trình xây nhà 3 tầng trọn gói chuẩn chất lượng tại 5Sao

8. Các câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 3 tầng (FAQ)

Có 1.5 tỷ xây được nhà 3 tầng không? Ngân sách 1.500.000.000 VNĐ hoàn toàn đủ để xây dựng một ngôi nhà 3 tầng diện tích từ 60m² đến 70m² với gói vật tư hoàn thiện phân khúc Khá đầy đủ tiện nghi.
Thời gian thi công nhà 3 tầng mất bao lâu? Thời gian thi công trung bình cho một công trình nhà phố 3 tầng dao động từ 3.5 tháng đến 5 tháng tùy thuộc vào điều kiện thời tiết, vị trí thi công và quy mô diện tích sàn.
Xây nhà trọn gói tại 5Sao có thực sự không phát sinh chi phí? 5Sao cam kết hợp đồng chốt giá cố định dựa trên bản vẽ thiết kế đã được gia chủ phê duyệt. Toàn bộ đơn giá vật tư và chủng loại đều được hiển thị minh bạch, giúp loại bỏ hoàn toàn rủi ro phát sinh chi phí ngoài dự toán.

Hi vọng bài viết này từ 5Sao đã giúp bạn giải đáp thắc mắc xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền cũng như nắm vững phương pháp tính diện tích quy đổi và lập dự toán ngân sách chính xác cho ngôi nhà tương lai. Việc chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng kết hợp cùng lựa chọn tư vấn xây nhà 3 tầng 5Sao từ công ty xây dựng uy tín sẽ đảm bảo công trình đạt chất lượng tối ưu. Để trải nghiệm dịch vụ minh bạch và nhận dự toán chi phí xây nhà 5Sao chính xác 99% trong 15 phút, bạn có thể tạo đơn đặt lịch trực tiếp trên ứng dụng hoặc website của 5Sao.