Xây Nhà 2 Tầng 90m2 Hết Bao Nhiêu Tiền? Báo Giá Trọn Gói (Mới cập nhật)

Cẩm nang

1. Tổng quan chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 năm 2026 (Trả lời nhanh)

Trước khi đi vào chi tiết bóc tách từng hạng mục, việc xác định một khoảng giá tổng quan sẽ giúp chủ nhà dễ dàng hình dung quy mô ngân sách cần chuẩn bị. Hiện nay, đơn giá xây dựng được tính phổ biến theo hai hình thức chính: thi công phần thô kèm nhân công hoàn thiện và gói dịch vụ chìa khóa trao tay.

Đối với diện tích mặt sàn 90m2 quy mô 2 tầng, tổng diện tích xây dựng thực tế sau khi tính hệ số móng, mái và các tầng thường dao động từ 220m2 đến 280m2. Dưới đây là bảng tổng hợp mức chi phí dự toán trung bình giúp bạn tham khảo nhanh:

Gói dịch vụ thi công	Đơn giá trung bình (VNĐ/m²)	Tổng chi phí ước tính (VNĐ)
Thi công phần thô & nhân công	3.400.000 - 3.800.000	750.000.000 - 950.000.000
Xây nhà trọn gói - Tiết kiệm	5.500.000 - 6.000.000	1.250.000.000 - 1.400.000.000
Xây nhà trọn gói - Trung bình khá	6.200.000 - 6.800.000	1.450.000.000 - 1.650.000.000
Xây nhà trọn gói - Cao cấp	7.000.000 - 7.500.000	1.700.000.000 - 1.950.000.000

Để nhận báo giá xây nhà 2 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền chính xác, 5Sao sẽ tiến hành khảo sát, đo đạc và tư vấn chi tiết sau khi khách hàng đặt lịch trên website hoặc ứng dụng 5Sao.

Tổng quan chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 năm 2026 (Trả lời nhanh)

2. Công thức tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng 90m2 chuẩn kỹ thuật

Để biết xây nhà 2 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền chính xác xây nhà 90m2 bao nhiêu tiền, bạn không thể lấy diện tích đất nhân trực tiếp với đơn giá. Trong ngành xây dựng, nhà thầu luôn áp dụng cách tính diện tích xây nhà 2 tầng 90m2 bằng tổng diện tích quy đổi xây nhà 90m2 theo hệ số diện tích xây dựng của từng cấu kiện.

Công thức chuẩn được áp dụng chung hiện nay là: Tổng diện tích tính tiền = Diện tích móng + Diện tích sàn tầng 1 + Diện tích sàn tầng 2 + Diện tích mái (+ Ban công/sân nếu có).

Diện tích móng: Móng đơn tính 30% - 40%; Móng băng tính 50% - 60%; Móng cọc tính 40% - 50% diện tích.
Diện tích sàn các tầng: Sàn tầng 1 tính 100% (90m2); Sàn tầng 2 tính 100% (90m2). Tổng 2 sàn là 180m2.
Diện tích mái: Mái tôn tính 30%; Mái bằng bê tông bố trí thêm lợp gạch tính 50%; Mái Thái hoặc Mái Nhật lợp ngói tính 70% - 100% diện tích.

Ví dụ tính diện tích theo từng loại mái

Việc lựa chọn hệ mái ảnh hưởng rất lớn đến hệ số diện tích xây dựng và tổng số tiền đầu tư. Dưới đây là hai ví dụ so sánh thực tế giữa nhà 2 tầng 90m2 sử dụng móng băng kết hợp mái tôn và móng băng kết hợp mái Thái.

Ví dụ 1 với nhà 90m2 móng băng, mái tôn:

Móng băng (50%): 90×0.5=45m2
Sàn tầng 1 + tầng 2 (200%): 90×2=180m2
Mái tôn (30%): 90×0.3=27m2
=> Tổng diện tích quy đổi: 45+180+27=252m2.

Ví dụ 2 với nhà 90m2 móng băng, mái Thái (tính hệ số 70%):

Móng băng (50%): 90×0.5=45m2
Sàn tầng 1 + tầng 2 (200%): 90×2=180m2
Mái Thái (70%): 90×0.7=63m2
=> Tổng diện tích quy đổi: 45+180+63=288m2.

3. Cách tính diện tích móng và mái

Khi tiến hành tính xây nhà 2 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền cụ thể diện tích móng mái nhà 90m2, gia chủ cần xem xét kỹ kết cấu địa chất để chọn phương án móng phù hợp. Loại móng và hệ mái lựa chọn không chỉ quyết định đến độ bền vững mà còn tác động lớn đến chi phí làm mái thái 90m2.

Địa chất nền đất càng yếu thì chi phí gia cố phần móng càng cao. Tương tự, cấu tạo hệ mái càng phức tạp đòi hỏi khối lượng vật tư và nhân công càng lớn.

Móng cọc: Phù hợp nền đất yếu, hệ số tính 40% - 50% diện tích mặt bằng, kèm theo chi phí ép cọc bê tông thực tế.
Móng băng: Áp dụng cho nền đất trung bình, hệ số quy đổi phổ biến là 50% (hệ số móng băng).
Móng bè: Dùng cho khu vực đất rất yếu hoặc có hầm, hệ số tính 80% - 100% diện tích.
Mái bằng BTCT: Tính 50% diện tích, có ưu điểm dễ nâng tầng sau này hoặc làm sân phơi.
Mái Thái/Mái Nhật: Tính 70% - 100% diện tích do có độ dốc cao, tốn thêm chi phí vì kèo, lợp ngói và nhân công thi công trên cao.

4. Bóc tách chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 theo từng hạng mục

Một bản dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 hoàn chỉnh thường được chia thành 3 phần rõ ràng nhằm giúp gia chủ kiểm soát dòng tiền tốt nhất. Việc hiểu sâu xây nhà 2 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền, từng hạng mục chi phí giúp bạn dễ dàng đưa ra quyết định nâng hoặc giảm chất lượng vật tư ở từng giai đoạn.

Để tạo nên một ngôi nhà vững chắc, tổng ngân sách sẽ được phân bổ qua 3 giai đoạn: xây thô kết cấu, hoàn thiện thẩm mỹ và lắp đặt nội thất rời.

Thi công phần thô: Khung bê tông cốt thép, xây tường gạch, tô trát, cán nền, lắp đặt đường ống nước âm và hệ thống dây điện.
Thi công hoàn thiện: Ốp lát gạch, sơn nước nội ngoại thất, lắp đặt hệ thống cửa, thiết bị chiếu sáng, thiết bị vệ sinh.
Trang trí nội thất: Tủ bếp, bàn ghế, giường ngủ, tủ quần áo, rèm cửa và các thiết bị gia dụng.

4.1 Chi phí thi công phần thô và nhân công hoàn thiện

Thi công phần thô là bước đặt nền móng định hình toàn bộ độ an toàn cho ngôi nhà. Giá thi công phần thô 90m2 hiện dao động từ 3.400.000 VNĐ/m² đến 3.800.000 VNĐ/m². Đối với diện tích quy đổi trung bình 250m2, tổng chi phí nhân công xây nhà 2 tầng 90m2 và phần thô sẽ nằm trong khoảng 850.000.000 VNĐ đến 950.000.000 VNĐ.

Hạng mục này bao gồm toàn bộ vật tư thô như xi măng, cát, đá, thép xây dựng, gạch tuynel, ống nước Bình Minh, dây điện Cadivi và nhân công hoàn thiện phần thô đến khi giao khung nhà hoàn chỉnh.

4.2 Chi phí vật liệu và thiết bị hoàn thiện (Chìa khóa trao tay)

Giai đoạn hoàn thiện đóng vai trò quyết định tính thẩm mỹ và sự tiện nghi khi sử dụng. Khi chọn dịch vụ chìa khóa trao tay, giá xây nhà 2 tầng 90m2 trọn gói đã bao gồm cả phần thô lẫn vật liệu hoàn thiện nhà ở. Mức chi phí hoàn thiện nhà 2 tầng 90m2 sẽ biến động lớn phụ thuộc vào thương hiệu vật tư mà gia chủ chọn.

Hạng mục hoàn thiện	Gói Trung bình	Gói Khá - Tốt	Gói Cao cấp
Gạch ốp lát	120.000 - 180.000 VNĐ/m²	220.000 - 320.000 VNĐ/m²	400.000 - 650.000 VNĐ/m²
Thiết bị vệ sinh	15.000.000 - 20.000.000 VNĐ/bộ	25.000.000 - 40.000.000 VNĐ/bộ	50.000.000 - 90.000.000 VNĐ/bộ
Sơn nước ngoại/nội thất	40.000 - 60.000 VNĐ/m²	70.000 - 95.000 VNĐ/m²	110.000 - 160.000 VNĐ/m²
Hệ thống cửa (Nhôm/Gỗ)	1.200.000 - 1.600.000 VNĐ/m²	2.000.000 - 2.800.000 VNĐ/m²	3.500.000 - 5.000.000 VNĐ/m²

Lưu ý: Bảng giá trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy theo khu vực thi công, thời điểm triển khai, diện tích, hiện trạng công trình, vật liệu sử dụng, mức độ phức tạp của hạng mục và các yêu cầu riêng của khách hàng. Để nhận báo giá chính xác, 5Sao sẽ tiến hành khảo sát, đo đạc và tư vấn chi tiết sau khi khách hàng đặt lịch trên website hoặc ứng dụng 5Sao.

5. Bảng dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 theo phong cách kiến trúc

Phong cách kiến trúc là yếu tố trực tiếp chi phối đến độ phức tạp của kỹ thuật thi công cũng như khối lượng vật tư sử dụng. Những mẫu nhà 2 tầng 90m2 hiện đại thường có đường nét hình khối đơn giản, giúp tối ưu chi phí hiệu quả hơn so với các phong cách yêu cầu nhiều chi tiết đắp vẽ.

Nếu bạn đang thắc mắc xây nhà 2 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền (phong cách tân cổ điển) giá bao nhiêu hay chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 mái thái chênh lệch thế nào, hãy xem xét bảng so sánh chi tiết dưới đây:

Phong cách kiến trúc	Đặc điểm thi công	Đơn giá trọn gói (VNĐ/m²)	Dự toán tổng chi phí (VNĐ)
Hiện đại (Mái bằng/Tôn)	Hình khối đơn giản, tối giản chi tiết phào chỉ	5.500.000 - 6.200.000	1.350.000.000 - 1.550.000.000
Mái Thái / Mái Nhật	Đổ bê tông mái dốc, lợp ngói, độ phức tạp trung bình	6.300.000 - 7.000.000	1.600.000.000 - 1.800.000.000
Tân cổ điển	Nhiều phào chỉ, hoa văn đắp phù điêu, cột giả	7.200.000 - 8.500.000	1.900.000.000 - 2.300.000.000

Để nhận báo giá chính xác, 5Sao sẽ tiến hành khảo sát, đo đạc và tư vấn chi tiết sau khi khách hàng đặt lịch trên website hoặc ứng dụng 5Sao.

Bảng dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 theo phong cách kiến trúc

6. Gợi ý mặt bằng công năng tối ưu cho nhà 2 tầng 90m2

Bên cạnh việc tính toán chi phí, việc lập bản vẽ nhà 2 tầng 90m2 khoa học sẽ mang lại sự thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày. Với diện tích 90m2 (ví dụ kích thước 6x15m hoặc 5x18m), phương án thiết kế nhà 2 tầng 90m2 3 phòng ngủ hoặc 4 phòng ngủ là lựa chọn phổ biến nhất.

Một mặt bằng công năng nhà 2 tầng 90m2 chuẩn phong thủy và tối ưu diện tích thường được bố trí như sau:

Mặt bằng Tầng 1: Sân trước để xe, 1 phòng khách rộng rãi, khu vực bếp kết hợp phòng ăn, 1 phòng ngủ nhỏ dành cho người lớn tuổi để hạn chế đi lại cầu thang, 1 nhà vệ sinh chung và sân sau lấy sáng.
Mặt bằng Tầng 2: 1 phòng thờ hướng ra ban công trước, 1 phòng ngủ master có WC khép kín, 1-2 phòng ngủ dành cho con cái, 1 nhà vệ sinh chung và khu vực sân phơi giặt đồ phía sau.

Bố trí công năng vuông vắn không chỉ giúp luồng giao thông trong nhà thông thoáng mà còn hỗ trợ việc đi hệ thống điện nước âm tường ngắn nhất, từ đó giảm thiểu chi phí vật tư phát sinh.

7. Kinh nghiệm kiểm soát và tối ưu chi phí xây nhà 90m2 không phát sinh

Theo kinh nghiệm quản lý thi công từ các kỹ sư tại 5Sao, rủi ro phát sinh ngân sách thường đến từ việc thay đổi thiết kế đột ngột hoặc thiếu kinh nghiệm quản lý vật tư. Áp dụng những lưu ý khi xây nhà 2 tầng 90m2 dưới đây sẽ giúp bạn chủ động tài chính hoàn toàn.

Để quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, chủ nhà nên tuân thủ 5 nguyên tắc vàng về kinh nghiệm tiết kiệm chi phí xây nhà và cách tránh phát sinh chi phí xây nhà:

Chuẩn bị hồ sơ thiết kế chi tiết: Có bản vẽ thi công hoàn chỉnh trước khi làm việc với nhà thầu để có bảng bóc tách khối lượng (Dự toán) chính xác từng bao xi măng, cây thép.
Chọn thời điểm khởi công hợp lý: Nên thi công vào các tháng mùa khô (từ tháng 1 đến tháng 6) để tiến độ không bị gián đoạn do mưa bão, giảm bớt chi phí nhân công bãi bến.
Tối ưu hóa vật tư hoàn thiện: Tùy vào khu vực sử dụng để chọn vật liệu; ví dụ phòng ngủ chỉ cần dùng gạch lát sàn mức giá 150.000 VNĐ/m², trong khi phòng khách ưu tiên loại 250.000 VNĐ/m².
Ký hợp đồng thi công trọn gói rõ ràng: Lựa chọn đơn vị uy tín có điều khoản cam kết phạt tiến độ và phạt phát sinh nếu không có sự thay đổi từ phía chủ nhà.
Dự phòng ngân sách phát sinh: Luôn giữ lại khoảng 5% đến 10% tổng ngân sách dự kiến để xử lý các vấn đề pháp lý, hoàn công hoặc mua sắm bổ sung ngoài kế hoạch.

Thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp công trình đạt chất lượng tốt hơn mà còn hạn chế tình trạng phát sinh chi phí ngoài kế hoạch. Nếu chưa biết bắt đầu từ đâu, bạn có thể liên hệ 5Sao để được khảo sát hiện trạng và tư vấn xây nhà 2 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền cũng như phương án cải tạo phù hợp.

Kinh nghiệm kiểm soát và tối ưu chi phí xây nhà 90m2 không phát sinh

8. Các chi phí phụ trợ khác cần lưu ý khi làm nhà

Nhiều gia chủ khi tính toán chi phí pháp lý xây nhà 2 tầng thường chỉ tập trung vào phần xây thô và hoàn thiện mà quên mất các khoản chi phí thủ tục ban đầu. Những khoản phí này tuy không quá lớn nhưng bắt buộc phải chi trả trước khi đổ móng.

Dưới đây là bảng tổng hợp các khoản phí ngoài thi công mà bạn cần đưa vào danh mục dự toán:

Hạng mục chi phí phụ trợ	Đơn giá / Chi phí trung bình
Phí xin phép xây dựng	5.000.000 - 10.000.000 VNĐ/bộ hồ sơ
Giá thiết kế nhà 2 tầng 90m2	120.000 - 200.000 VNĐ/m² (Mặt bằng + 3D)
Khảo sát địa chất & ép cọc thử	10.000.000 - 15.000.000 VNĐ/công trình
Phí thủ tục hoàn công nhà ở	15.000.000 - 30.000.000 VNĐ (Tùy khu vực)

9. Dịch vụ xây nhà 2 tầng 90m2 trọn gói uy tín tại 5Sao

Nền tảng công nghệ 5Sao mang đến giải pháp đặt lịch xây dựng và dịch vụ nhà cửa thông minh, giúp chủ nhà hoàn toàn chủ động trong việc quản lý dự toán công trình. Khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói 5Sao, khách hàng được trải nghiệm mô hình minh bạch với chi phí hiển thị rõ ràng ngay trên ứng dụng hoặc website.

5Sao cam kết chất lượng thông qua hệ thống quản lý chuẩn hóa:

Báo giá hiển thị công khai ngay trong quá trình tạo đơn, hạn chế tối đa các khoản phát sinh ngoài hợp đồng.
Đội ngũ kỹ sư, nhà thầu xây dựng 2 tầng uy tín trực tiếp giám sát từng công đoạn thi công phần thô đến hoàn thiện.
Chế độ bảo trì, bảo hành kết cấu công trình dài hạn được lưu trữ thông tin minh bạch trên nền tảng số.

Bạn có thể chủ động truy cập website hoặc ứng dụng 5Sao để tạo đơn, tra cứu dự toán chi tiết và đặt lịch tư vấn cùng các chuyên gia hàng đầu.

Dịch vụ xây nhà 2 tầng 90m2 trọn gói uy tín tại 5Sao

Hi vọng bài viết này từ 5Sao đã giúp bạn giải đáp thắc mắc xây nhà 2 tầng 90m2 hết bao nhiêu tiền và nắm vững cách tính diện tích chi tiết. Để trải nghiệm dịch vụ xây nhà minh bạch và nhận dự toán chuẩn xác cho công trình của mình, hãy truy cập nền tảng 5Sao để đặt lịch ngay hôm nay.